个人所得税 房屋出租是2026年开始实施的税收制度改革路线图中需要进行重大调整的关键领域之一。根据2025年《个人所得税法》，从事商业活动的个人（特别是出租房屋的个人）的应税收入门槛已大幅提高，以减轻低收入个人的经济负担。.
了解有关出租房产个人所得税的规定，不仅有助于房东遵守法律，还能为财务规划和优化运营成本提供依据。随着……的出现 2024年增值税法 和 第198/2025/QH15号决议, 传统的税额计算方法，例如定额税，将逐步被申报税法所取代，这就要求税务管理更加专业化。让我们在下文中，通过 MAN（Master Accountant Network）的视角，详细分析这些变化。.
与出租房产个人所得税相关的重要法律依据，自 2026 年起适用。
在深入探讨税款计算方法之前，我们需要先了解这些税种背后的法律框架。关于租金收入个人所得税和增值税（VAT）的规定基于以下几点：
- 2025年个人所得税法关于免税收入门槛、税率和应税收入计算方法的规定。.
- 2024年增值税法确定住宿和房产租赁服务收入的增值税税率为 %。.
- 2019年税收征管法关于纳税申报货币、禁止行为和税务行政程序的规定。.
- 第198/2025/QH15号决议：自 2026 年 1 月 1 日起，终止家庭企业营业执照费，并废除一次性征税方式。.
- 40/2021/TT-BTC 通函：商业部门及适用税率列表（在新通知发布前仍可作为参考）。.
2026 年起，租金收入将征收个人所得税，并实行新的收入门槛。
自2026年1月1日起，个人所得税和租赁收入增值税的免税门槛发生了重大变化。这对中小规模出租房产的小型企业和个人来说无疑是个好消息。.
免税额度已从每年1亿越南盾提高到5亿越南盾。
根据2025年《个人所得税法》第七条第一款的规定，居民个人从事生产经营活动，年收入为 5亿越南盾或以下 他们无需缴纳个人所得税。与之前的水平（根据第40/2021/TT-BTC号通知，每年1亿越南盾）相比，这是在通货膨胀和生活成本上涨的情况下，支持个体经营者发展的重要一步。.
取消一次性税款和营业执照费。
需要注意的是，根据第198/2025/QH15号决议，自2026年起，营业执照费将正式取消。同时，“一次性缴清税款”的方式也将不再适用。年收入超过5亿越南盾的个人，其租赁收入的个人所得税将采用自行申报、自行计算和自行缴纳的方式。.
详细说明如何计算租金收入的个人所得税和增值税。
对于住宿租赁活动（归类为住宿服务），税率和计算方法根据收入和纳税人选择分为两种情况。.
增值税（VAT）
根据2024年增值税法，出租房间活动属于“不涉及材料采购的服务和建筑”类别。税率 增值税 基于收入 5%.
食谱：
| 应交增值税 = 年度总收入 x 5% |
个人所得税（PIT）
从2026年起，由于税收收入的差异，计算租金收入的个人所得税变得更加复杂：
案例一：年收入超过5亿至30亿越南盾
个人可以选择以下两种计算方法之一：
- 方法A（基于收入超过阈值）：
个人所得税额 = (总收入 – 500,000,000) x 5%
优势： 简而言之，无需提供投入成本证明。. - 方法 B（按应税收入 - 净收入计算）：
个人所得税额 = （收入 – 合理支出）× 15%
笔记： 只有当实际支出（维修、水电费、管理费等）占收入的很大比例时，才应选择此选项。.
案例二：年收入超过30亿至500亿越南盾
必须按照适用的税率，根据应税收入（收入减去支出）计算税款。 17%.
案例三：年收入超过500亿越南盾
必须根据适用税率，以应纳税所得额进行计算。 20%.
| 年收入 | 增值税 | 租金收入的个人所得税（热门选项） | 总税率 |
| $\le$ 5亿 | 免税 | 免税 | 0% |
| 5亿至30亿 | 5% 营收 | 5% 营收超过 5 亿美元 | ~ 10% |
| 30亿至500亿 | 5% 营收 | 17% 应税收入 | 实际上 |
| 超过500亿 | 5% 营收 | 20% 应税收入 | 实际上 |
关于纳税申报和缴纳货币的规定。
为确保出租房产个人所得税管理的透明度，必须遵守有关货币的规定。根据2019年《税收管理法》第7条：
- 主要货币： 越南盾（VND）是申报和缴纳税款的官方货币。.
- 外汇交易： 如果个人以外币出租房产（常见于出租给外国人），则必须根据交易时的实际汇率将金额兑换成越南盾。.
- 会计： 发票和证明文件必须以越南盾为单位或具有等值金额，以便于结算租金收入的个人所得税。.
2026年起税务管理中禁止的行为
为避免法律风险和行政处罚，房东需要特别注意2019年《税收管理法》第六条规定的8项禁止行为：
- 串谋和逃税与税务官员勾结伪造税收收入以减少税收。 租金收入需缴纳个人所得税。.
- 不完整声明故意在会计记录中省略存款和相关服务费，以降低应税收入。.
- 使用非法发票在采用收入法计算税款时，买卖发票以使投入成本合法化。.
- 妨碍公务人员履行职责。税务机关检查房产时，该房产不予配合。.
- 不开具发票就出售商品。从 2026 年起，强制申报制度将要求每笔收入交易都使用电子发票。.
总结
2026年起，租金收入个人所得税的征收方式在免税额度方面带来了诸多优惠，但也给文件编制流程带来了挑战。从一次性缴税制过渡到申报制，要求房东具备会计知识、发票存档和定期缴税等方面的能力。为了确保合法合规并优化纳税流程，寻求专业人士的帮助至关重要。.
MAN – Master Accountant Network 自豪地成为会计领域综合解决方案的领先供应商。 审计服务, 税务会计, 税务咨询服务 和 税务结算. 我们帮助客户完成这些任务。 税务申报 专业、确保实际应用并完全遵守2026年最新法律法规。让MAN成为您实现财务透明、保护您在税务机关面前合法权益的合作伙伴。.
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内容制作：先生 黎黄宣 – MAN – Master Accountant Network 的创始人兼首席执行官，越南注册会计师，拥有超过 30 年的会计、审计和财务咨询经验。.
关于出租房产个人所得税的常见问题
您的年总收入为 6 亿越南盾（超过 5 亿越南盾）。因此，您必须就超出部分（1 亿越南盾）缴纳个人所得税，并就全部 6 亿越南盾缴纳增值税。.
合理的费用包括：日常维修保养费用；水电费和网络费（如果由房东支付）；土地税；建造出租房产的银行贷款利息；以及寻找租户的经纪费。.
除了需要缴纳未缴税款外，您还需缴纳滞纳金（每天 0.031 TP3T）和行政罚款，罚款金额为逃税金额的 1 至 3 倍，具体数额取决于违规行为的严重程度。. 如果我拥有两处出租房产，每处房产每年产生 3 亿越南盾的收入，我需要缴税吗？
使用 15% 方法计算个人所得税时，哪些费用可以扣除？
不缴纳税款的处罚是什么？
