Thuế TNCN cho thuê nhà là một trong những nội dung trọng tâm được điều chỉnh mạnh mẽ trong lộ trình cải cách hệ thống thuế từ năm 2026. Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân kinh doanh nói chung và hoạt động cho thuê nhà trọ nói riêng đã được nâng lên đáng kể nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân có thu nhập thấp.
Việc nắm vững các quy định về thuế TNCN cho thuê nhà không chỉ giúp chủ trọ tuân thủ đúng pháp luật mà còn là cơ sở để hoạch định tài chính và tối ưu hóa chi phí vận hành. Với sự xuất hiện của Luật Thuế GTGT 2024 và Nghị quyết 198/2025/QH15, các phương pháp tính thuế truyền thống như thuế khoán sẽ dần được thay thế bằng phương pháp kê khai, đòi hỏi sự chuyên nghiệp hóa trong quản lý thuế. Hãy cùng MAN – Master Accountant Network phân tích chi tiết các thay đổi này qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý quan trọng liên quan đến thuế tncn cho thuê nhà áp dụng từ năm 2026
Trước khi đi sâu vào cách tính thuế, chúng ta cần xác lập hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm nền tảng cho các sắc thuế này. Các quy định về thuế TNCN cho thuê nhà và thuế GTGT được xây dựng dựa trên:
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025: Quy định về ngưỡng doanh thu miễn thuế, biểu thuế suất và cách tính thu nhập tính thuế.
- Luật Thuế giá trị gia tăng 2024: Xác định tỷ lệ % thuế GTGT trên doanh thu đối với hoạt động dịch vụ lưu trú và cho thuê tài sản.
- Luật Quản lý thuế 2019: Quy định về đồng tiền khai thuế, các hành vi bị nghiêm cấm và thủ tục hành chính thuế.
- Nghị quyết 198/2025/QH15: Chấm dứt lệ phí môn bài và bãi bỏ phương pháp thuế khoán đối với hộ kinh doanh từ ngày 01/01/2026.
- Thông tư 40/2021/TT-BTC: Danh mục ngành nghề kinh doanh và tỷ lệ thuế áp dụng (vẫn còn giá trị tham chiếu cho đến khi có thông tư mới thay thế).
Thuế TNCN cho thuê nhà và ngưỡng doanh thu mới từ năm 2026
Từ ngày 01/01/2026, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế TNCN cho thuê nhà và thuế GTGT đã có sự thay đổi mang tính đột phá. Đây là tin vui cho các hộ kinh doanh nhỏ lẻ và cá nhân có nhà cho thuê với quy mô vừa và nhỏ.
Ngưỡng miễn thuế tăng từ 100 triệu lên 500 triệu đồng/năm
Theo Khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. So với mức cũ (100 triệu đồng/năm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC), đây là một bước tiến lớn nhằm hỗ trợ cá nhân kinh doanh trong bối cảnh lạm phát và chi phí sinh hoạt tăng cao.
Loại bỏ thuế khoán và lệ phí môn bài
Một điểm quan trọng cần lưu ý là từ năm 2026, lệ phí môn bài chính thức bị bãi bỏ theo Nghị quyết 198/2025/QH15. Đồng thời, phương pháp “thuế khoán” sẽ không còn được áp dụng. Cá nhân có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm buộc phải chuyển sang phương pháp kê khai, tự tính và tự nộp thuế TNCN cho thuê nhà.
Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà và thuế GTGT chi tiết
Đối với hoạt động cho thuê nhà trọ (được phân loại là dịch vụ lưu trú), thuế suất và cách tính được chia làm hai trường hợp dựa trên doanh thu và lựa chọn của người nộp thuế.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Theo Luật Thuế GTGT 2024, hoạt động cho thuê nhà trọ thuộc nhóm “Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu”. Tỷ lệ thuế GTGT tính trên doanh thu là 5%.
Công thức:
| Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu cả năm x 5% |
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Việc tính thuế TNCN cho thuê nhà từ năm 2026 phức tạp hơn do có sự phân hóa về doanh thu:
Trường hợp 1: Doanh thu từ trên 500 triệu đến 03 tỷ đồng/năm
Cá nhân được lựa chọn một trong hai cách tính sau:
- Cách A (Tính trên doanh thu vượt ngưỡng):
Số thuế TNCN = (Tổng doanh thu – 500.000.000) x 5%
Ưu điểm: Đơn giản, không cần chứng minh chi phí đầu vào. - Cách B (Tính trên thu nhập tính thuế – Net Income):
Số thuế TNCN = (Doanh thu – Chi phí hợp lý) x 15%
Lưu ý: Chỉ nên chọn cách này nếu chi phí thực tế (sửa chữa, điện nước, quản lý…) chiếm tỷ trọng rất lớn trong doanh thu.
Trường hợp 2: Doanh thu từ trên 03 tỷ đến 50 tỷ đồng/năm
Bắt buộc tính trên thu nhập tính thuế (Doanh thu trừ chi phí) với thuế suất 17%.
Trường hợp 3: Doanh thu trên 50 tỷ đồng/năm
Bắt buộc tính trên thu nhập tính thuế với thuế suất 20%.
| Doanh thu năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN cho thuê nhà (Lựa chọn phổ biến) | Tổng cộng tỷ lệ thuế |
| $\le$ 500 triệu | Miễn thuế | Miễn thuế | 0% |
| > 500 triệu – 3 tỷ | 5% trên doanh thu | 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu | ~ 10% |
| > 3 tỷ – 50 tỷ | 5% trên doanh thu | 17% trên thu nhập tính thuế | Theo thực tế |
| > 50 tỷ | 5% trên doanh thu | 20% trên thu nhập tính thuế | Theo thực tế |
Quy định về đồng tiền khai thuế và nộp thuế
Việc tuân thủ quy định về đồng tiền là bắt buộc để đảm bảo tính minh bạch trong quản lý thuế TNCN cho thuê nhà. Theo Điều 7 Luật Quản lý thuế 2019:
- Đồng tiền chủ đạo: Đồng Việt Nam (VND) là đồng tiền chính thức để khai và nộp thuế.
- Giao dịch ngoại tệ: Nếu cá nhân cho thuê nhà bằng ngoại tệ (thường gặp khi cho người nước ngoài thuê), phải quy đổi ra VND theo tỷ giá giao dịch thực tế tại thời điểm phát sinh.
- Hạch toán kế toán: Các hóa đơn, chứng từ phải được thể hiện bằng VND hoặc có quy đổi tương đương để phục vụ công tác quyết toán thuế TNCN cho thuê nhà.
Những hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý thuế từ năm 2026
Để tránh các rủi ro pháp lý và phạt hành chính, chủ nhà trọ cần đặc biệt lưu ý 8 hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 6 Luật Quản lý thuế 2019:
- Thông đồng, trốn thuế: Móc nối với cán bộ thuế để làm sai lệch doanh thu nhằm giảm mức thuế TNCN cho thuê nhà.
- Kê khai không đầy đủ: Cố tình bỏ ngoài sổ sách các khoản tiền cọc, tiền dịch vụ đi kèm để hạ thấp doanh thu tính thuế.
- Sử dụng hóa đơn bất hợp pháp: Mua bán hóa đơn để hợp thức hóa chi phí đầu vào khi chọn tính thuế theo phương pháp thu nhập.
- Cản trở thực thi công vụ: Không hợp tác khi cơ quan thuế kiểm tra hiện trạng nhà trọ.
- Bán hàng không xuất hóa đơn: Từ năm 2026, việc chuyển sang phương pháp kê khai bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử cho mỗi lần phát sinh doanh thu.
Kết luận
Thuế TNCN cho thuê nhà năm 2026 mang lại nhiều lợi ích về ngưỡng miễn thuế nhưng cũng đặt ra thách thức về thủ tục kê khai chứng từ. Việc chuyển đổi từ thuế khoán sang phương pháp kê khai đòi hỏi chủ nhà trọ phải có kiến thức về kế toán, cách lưu trữ hóa đơn và quyết toán thuế định kỳ. Để đảm bảo an toàn pháp lý và tối ưu hóa số thuế phải nộp, sự hỗ trợ từ các chuyên gia là vô cùng cần thiết.
MAN – Master Accountant Network tự hào là đơn vị hàng đầu cung cấp giải pháp toàn diện về dịch vụ kiểm toán, kế toán thuế, dịch vụ tư vấn thuế và quyết toán thuế. Chúng tôi giúp khách hàng thực hiện các báo cáo thuế chuyên nghiệp, đảm bảo tính ứng dụng thực tiễn và tuân thủ tuyệt đối các quy định mới nhất của pháp luật năm 2026. Hãy để MAN đồng hành cùng bạn trong việc minh bạch hóa tài chính và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước cơ quan thuế.
Thông tin liên hệ dịch vụ tại MAN – Master Accountant Network
- Địa chỉ: Số 19A, đường 43, phường Tân Thuận, TP. Hồ Chí Minh
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: man@man.net.vn
Phụ trách sản xuất nội dung bởi: Ông Lê Hoàng Tuyên – Sáng lập viên (Founder) & CEO MAN – Master Accountant Network, Kiểm toán viên CPA Việt Nam với hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn Tài chính.
Câu hỏi thường gặp về thuế TNCN cho thuê nhà
Tổng doanh thu của bạn là 600 triệu đồng/năm (> 500 triệu). Do đó, bạn phải nộp thuế TNCN cho thuê nhà cho phần vượt (100 triệu) và thuế GTGT cho toàn bộ 600 triệu.
Các chi phí hợp lý bao gồm: Chi phí sửa chữa, bảo trì định kỳ; chi phí điện, nước, internet (nếu chủ nhà trả); thuế đất; lãi vay ngân hàng để xây nhà trọ; chi phí môi giới tìm khách.
Ngoài việc bị truy thu số thuế thiếu, bạn sẽ phải nộp tiền chậm nộp (0.03%/ngày) và phạt hành chính từ 1 đến 3 lần số thuế trốn tùy theo mức độ vi phạm. Nếu tôi có 2 căn nhà cho thuê, mỗi căn doanh thu 300 triệu/năm thì có phải nộp thuế không?
Chi phí nào được trừ khi tính thuế TNCN theo phương pháp 15%?
Tôi không nộp thuế thì bị phạt như thế nào?
