Công văn số 4613/ CT-CS do Cục Thuế Việt Nam ban hành ngày 22/10/2025 liên quan đến việc kê khai thuế đối với cá nhân kinh doanh, đặc biệt là những cá nhân có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê tài sản. Đây là một tài liệu quan trọng, cung cấp hướng dẫn chi tiết về các quy định pháp lý, mức doanh thu chịu thuế, trách nhiệm khai thuế và hình thức nộp hồ sơ thuế.
Công văn số 4613/ CT-CS là nội dung trọng tâm của bài viết này, nhằm giúp cá nhân và hộ kinh doanh nắm vững quy định, tránh rủi ro pháp lý và thực hiện nghĩa vụ thuế đúng luật.
Tổng quan về công văn số 4613/ CT-CS
Công văn số 4613/ CT-CS được ban hành nhằm hướng dẫn các cá nhân và hộ kinh doanh về các quy định kê khai thuế khi phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản. Cụ thể, văn bản này nêu rõ:
- Taxable entity
- Ngưỡng doanh thu không chịu thuế
- Trách nhiệm khai thuế
- Hình thức khai và nộp hồ sơ thuế
- Ứng dụng hỗ trợ kê khai thuế điện tử
Công văn nhấn mạnh việc kê khai thuế phải trung thực, chính xác và đúng hạn, đồng thời cung cấp hướng dẫn về các biểu mẫu và phương thức kê khai mới.
So sánh trước và sau 01/01/2026 theo công văn số 4613/ CT-CS
Công văn số 4613/ CT-CS đã đưa ra một số thay đổi quan trọng trong chính sách thuế áp dụng cho cá nhân cho thuê tài sản, đặc biệt từ thời điểm ngày 01/01/2026. Những thay đổi này chủ yếu liên quan đến ngưỡng doanh thu không chịu thuế, mẫu tờ khai áp dụng, và hình thức kê khai. Để giúp cá nhân, hộ kinh doanh dễ dàng nắm bắt sự khác biệt và chuẩn bị thực hiện đúng quy định, bảng dưới đây sẽ tổng hợp so sánh trước và sau 01/01/2026 theo công văn số 4613/ CT-CS một cách rõ ràng và trực quan.
| Content | Trước 01/01/2026 | Từ 01/01/2026 |
| Ngưỡng doanh thu không chịu thuế | 100 triệu/năm | 200 triệu/năm |
| Mẫu khai thuế | 01/CNKD | 01/TTS (sắp nâng cấp) |
| Declaration period | Lần thanh toán / năm | Lần thanh toán / năm |
| Submission form | Trực tiếp / eTax | Trực tiếp / eTax |
Đối tượng chịu thuế theo công văn số 4613/ CT-CS
Công văn số 4613/ CT-CS quy định rõ những trường hợp cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản sẽ thuộc đối tượng phải kê khai và nộp thuế theo quy định pháp luật. Để thuận tiện cho việc theo dõi và áp dụng, bảng dưới đây tổng hợp chi tiết các loại hình cho thuê tài sản thuộc đối tượng chịu thuế theo hướng dẫn tại công văn số 4613/ CT-CS:
| Loại hình cho thuê | Phân loại tài sản | Note |
| Cho thuê bất động sản | Nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi | Không bao gồm dịch vụ lưu trú |
| Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị | Phương tiện, thiết bị cho thuê không kèm người điều khiển | Nếu có người điều khiển → chuyển sang hoạt động dịch vụ |
| Cho thuê tài sản khác | Tài sản không nằm trong hai nhóm trên | Không kèm theo dịch vụ đi kèm |
Ngưỡng doanh thu không chịu thuế theo công văn số 4613/ CT-CS
Một trong những nội dung quan trọng được nêu trong công văn số 4613/ CT-CS là mức doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế:
- Doanh thu hàng năm từ hoạt động kinh doanh dưới 100 triệu đồng sẽ không chịu thuế GTGT và không phải nộp personal income tax.
- Từ ngày 01/01/2026, ngưỡng này sẽ được nâng lên 200 triệu đồng/năm.
Điều này có nghĩa là nếu cá nhân chỉ cho thuê một số tài sản nhỏ với doanh thu dưới ngưỡng trên, họ không cần kê khai VAT và TNCN, nhưng vẫn phải lưu giữ hồ sơ đầy đủ để chứng minh doanh thu khi cơ quan Thuế kiểm tra.
Trách nhiệm khai thuế theo công văn số 4613/ CT-CS
Công văn số 4613/ CT-CS nhấn mạnh rằng các cá nhân và hộ kinh doanh có trách nhiệm:
- Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ
- Nộp hồ sơ thuế đúng hạn
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác và trung thực của hồ sơ thuế
Điều này có nghĩa là việc kê khai thuế không chỉ là nghĩa vụ hành chính mà còn là trách nhiệm pháp lý. Cá nhân vi phạm có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm theo quy định.
Hình thức khai thuế theo công văn số 4613/ CT-CS
Theo công văn số 4613/ CT-CS, hình thức khai thuế được thực hiện dựa trên các quy định tại:
- Điều 11 Thông tư số 40/2021/TT-BTC
- Điều 13 Thông tư số 40/2021/TT-BTC
Các cá nhân và hộ kinh doanh có thể lựa chọn:
- Kỳ kê khai theo lần thanh toán: áp dụng khi cá nhân nhận tiền thuê từng lần.
- Kỳ kê khai theo năm: áp dụng cho tổng doanh thu cả năm.
Các hồ sơ khai thuế này có thể nộp trực tiếp tại cơ quan Thuế hoặc thông qua ứng dụng Thuế điện tử (eTax Mobile).
Ứng dụng hỗ trợ kê khai thuế điện tử theo công văn số 4613/ CT-CS
Cục Thuế đã phát triển ứng dụng eTax Mobile để hỗ trợ cá nhân và hộ kinh doanh kê khai thuế dễ dàng hơn. Theo công văn số 4613/ CT-CS, ứng dụng này:
- Hỗ trợ kê khai tờ khai thuê tài sản với kỳ kê khai theo lần thanh toán và kỳ năm.
- Hỗ trợ kê khai Mẫu 01/CNKD dành cho hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh.
- Trong thời gian tới, sẽ nâng cấp để hỗ trợ tờ khai Mẫu 01/TTS cho thuê tài sản theo quy định mới.
Ứng dụng này giúp cá nhân tiết kiệm thời gian, giảm sai sót và đảm bảo khai thuế đúng quy định.
Các bước khai thuế theo công văn số 4613/ CT-CS
Để thực hiện khai thuế đúng theo hướng dẫn tại công văn số 4613/ CT-CS ngày 22/10/2025, các cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản nên thực hiện theo quy trình 5 bước dưới đây. Phần dẫn vào ngắn gọn trước khi vào chi tiết từng bước giúp bạn hiểu mục tiêu của mỗi bước và những dữ liệu cần tập trung thu thập.
Xác định doanh thu từ cho thuê tài sản
Trước khi kê khai, cá nhân cần nắm rõ tổng doanh thu phát sinh từ từng hợp đồng cho thuê. Việc này giúp xác định chính xác mức thuế phải nộp và lựa chọn kỳ kê khai phù hợp. Hướng dẫn thực hiện gồm 3 bước:
- Lập bảng kê chi tiết từng hợp đồng cho thuê.
- Ghi rõ thông tin: loại tài sản, thời hạn thuê, số tiền từng lần thanh toán, phương thức thanh toán, người thuê.
- Tổng hợp doanh thu theo kỳ kê khai (lần thanh toán hoặc kỳ năm).
Kiểm tra ngưỡng doanh thu
Sau khi xác định doanh thu, bước tiếp theo là so sánh với ngưỡng chịu thuế theo công văn.
- Trước 01/01/2026: doanh thu ≤ 100 triệu đồng/năm → không chịu thuế GTGT và TNCN
- Từ 01/01/2026: doanh thu ≤ 200 triệu đồng/năm → không chịu thuế GTGT và TNCN.
- Nếu vượt ngưỡng, cá nhân phải kê khai và nộp thuế theo quy định.
Chuẩn bị hồ sơ kê khai
Trước khi nộp, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, đảm bảo kê khai trung thực, chính xác. Các bước chuẩn bị như sau:
- Xác định mẫu tờ khai: hiện tại dùng Mẫu 01/CNKD, sẽ nâng cấp sang Mẫu 01/TTS trong thời gian tới.
- Chuẩn bị các chứng từ kèm theo: hợp đồng, biên lai/phiếu thu, sao kê ngân hàng, hóa đơn (nếu có), giấy tờ chứng minh miễn giảm (nếu áp dụng).
Nộp hồ sơ khai thuế
Sau khi chuẩn bị hồ sơ, cá nhân tiến hành nộp hồ sơ theo quy định. Cách thực hiện:
- Nộp trực tiếp tại cơ quan Thuế hoặc qua eTax / eTax Mobile.
- Kiểm tra thời hạn nộp hồ sơ theo kỳ kê khai (lần thanh toán hoặc kỳ năm).
- Giữ lại biên lai nộp thuế (dạng PDF/ảnh hoặc biên nhận trực tiếp).
- Nếu có sai sót, thực hiện điều chỉnh theo hướng dẫn của cơ quan Thuế.
Record keeping
Cuối cùng, hồ sơ cần được lưu giữ để đối chiếu khi cơ quan Thuế kiểm tra. Hướng dẫn lưu trữ:
- Lưu toàn bộ hồ sơ ít nhất 5 năm: tờ khai, hợp đồng, biên lai, bảng kê doanh thu, sao kê ngân hàng.
- Sắp xếp hồ sơ theo năm, theo hợp đồng để dễ tìm kiếm.
- Số hóa hồ sơ (PDF/ảnh) để phòng mất mát và thuận tiện tra cứu.
Ví dụ minh họa khai thuế theo công văn số 4613/ CT-CS
Để giúp cá nhân dễ hình dung cách thực hiện kê khai thuế theo công văn số 4613/ CT-CS, dưới đây là một số ví dụ minh họa thực tế. Các ví dụ này thể hiện rõ hai tình huống phổ biến: một là doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế và hai là doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế. Qua đó, cá nhân có thể nắm được quy trình kê khai, nộp thuế và lưu trữ hồ sơ đúng quy định, tránh rủi ro pháp lý và tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Ví dụ 1: Cá nhân A cho thuê mặt bằng – doanh thu dưới ngưỡng chịu thuế
Tên ví dụ: “Cho thuê mặt bằng dưới ngưỡng 200 triệu đồng”
Cá nhân A cho thuê một mặt bằng văn phòng trong suốt năm 2026, với tổng doanh thu là 180 triệu đồng.
Theo công văn số 4613/ CT-CS, từ 01/01/2026, doanh thu dưới 200 triệu đồng/năm sẽ không chịu thuế GTGT và TNCN. Tuy nhiên, cá nhân A vẫn phải:
- Kê khai doanh thu trên ứng dụng eTax Mobile, chọn kỳ kê khai theo năm.
- Lưu hồ sơ kê khai để làm bằng chứng nếu cơ quan Thuế yêu cầu kiểm tra.
Ý nghĩa: Đây là ví dụ điển hình về trường hợp doanh thu nhỏ nhưng vẫn cần kê khai để đảm bảo minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật.
Ví dụ 2: Cá nhân B cho thuê nhà xưởng – doanh thu vượt ngưỡng chịu thuế
Tên ví dụ: “Cho thuê nhà xưởng vượt ngưỡng 200 triệu đồng”
Cá nhân B cho thuê một nhà xưởng với tổng doanh thu năm 2026 là 250 triệu đồng, vượt ngưỡng 200 triệu đồng theo công văn số 4613/ CT-CS.
Trong trường hợp này, cá nhân B phải thực hiện các bước:
- Kê khai tờ khai thuế theo Mẫu 01/TTS (hoặc Mẫu 01/CNKD nếu chưa nâng cấp).
- Tính và nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo quy định.
- Lưu hồ sơ chứng từ, hợp đồng, biên lai thanh toán để đối chiếu với cơ quan Thuế nếu cần.
Ý nghĩa: Đây là ví dụ về trường hợp doanh thu vượt ngưỡng, buộc cá nhân phải nộp thuế đầy đủ và tuân thủ đúng quy trình khai thuế theo công văn số 4613/ CT-CS.
Lưu ý quan trọng theo công văn số 4613/ CT-CS
Công văn số 4613/ CT-CS nhấn mạnh một số điểm quan trọng mà cá nhân cần lưu ý khi thực hiện kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản. Việc nắm vững các lưu ý này giúp kê khai đầy đủ, trung thực, tránh rủi ro pháp lý và tuân thủ đúng quy định hiện hành. Bảng dưới đây tóm tắt các lưu ý quan trọng và hướng dẫn áp dụng:
| Important Note | Hướng dẫn áp dụng |
| Kê khai thuế đầy đủ và trung thực | Cá nhân không được khai khống, bỏ sót hoặc gian lận; mọi thông tin kê khai phải phản ánh đúng doanh thu thực tế từ cho thuê tài sản. |
| Lưu hồ sơ kể cả khi dưới ngưỡng chịu thuế | Doanh thu dưới ngưỡng (≤ 200 triệu/năm từ 2026) vẫn phải lưu hồ sơ để chứng minh nếu cơ quan Thuế yêu cầu kiểm tra. |
| Sử dụng hình thức nộp hồ sơ điện tử | Nộp qua eTax / eTax Mobile giúp giảm rủi ro sai sót, tiết kiệm thời gian, đồng thời có biên lai điện tử làm bằng chứng. |
| Theo dõi cập nhật hệ thống | Cơ quan Thuế sẽ nâng cấp hệ thống để hỗ trợ tờ khai mới Mẫu 01/TTS; cá nhân cần theo dõi để kê khai đúng mẫu khi được áp dụng. |
Conclude
Công văn số 4613/ CT-CS ngày 22/10/2025 là tài liệu quan trọng giúp các cá nhân và hộ kinh doanh hiểu rõ nghĩa vụ kê khai thuế khi phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản. Thực hiện đúng theo hướng dẫn của công văn sẽ giúp cá nhân tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo kê khai trung thực, đầy đủ và đúng hạn theo quy định của cơ quan Thuế.
Việc áp dụng công văn số 4613/ CT-CS còn giúp tối ưu hóa quy trình kê khai thông qua ứng dụng eTax Mobile, tiết kiệm thời gian, giảm thiểu sai sót và thuận tiện trong việc lưu hồ sơ chứng minh doanh thu. Đây là bước quan trọng để mọi cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế một cách hiệu quả, minh bạch và hợp pháp.
Để đảm bảo tax settlement, báo cáo thuế, tax consulting và kiểm toán được thực hiện chính xác, MAN cung cấp dịch vụ toàn diện cho cá nhân và doanh nghiệp. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, MAN giúp bạn kê khai, quyết toán và kiểm toán nhanh chóng, tuân thủ công văn số 4613/ CT-CS và các quy định pháp luật hiện hành. Hãy liên hệ MAN ngay hôm nay để nhận tư vấn thuế và auditing services chuyên nghiệp, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi ích kinh doanh.
Service contact information at MAN – Master Accountant Network
- Address: No. 19A, Street 43, Tan Thuan Ward, Ho Chi Minh City
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: man@man.net.vn
