Thông tư 21/2026/TT-BTC vừa được Bộ Tài chính ban hành ngày 17/03/2026 chính thức sửa đổi, bổ sung một số điều của Circular No. 80/2021/TT-BTC về quản lý thuế. Đây là văn bản pháp lý then chốt nhằm cụ thể hóa các quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025, tạo hành lang pháp lý minh bạch cho người nộp thuế. Việc ban hành Thông tư này giúp tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng trong quá trình thực thi nghĩa vụ tài chính về đất đai và khai quyết toán thuế cho doanh nghiệp.
Sự ra đời của Thông tư 21/2026/TT-BTC mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển dịch số mạnh mẽ và các luật chuyên ngành về đất đai có nhiều thay đổi. Văn bản không chỉ đơn thuần sửa đổi thủ tục hành chính mà còn cải cách mạnh mẽ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất theo hướng đơn giản hóa, ứng dụng dữ liệu quốc gia. Bài viết dưới đây của MAN – Master Accountant Network sẽ giúp bạn nắm vững mọi thay đổi trọng yếu để áp dụng chính xác vào thực tiễn kế toán.
Bối cảnh pháp lý ban hành Thông tư 21/2026/TT-BTC
Thông tư 21/2026/TT-BTC được xây dựng trên nền tảng của các luật và nghị định mới nhất vừa có hiệu lực. Cụ thể, Bộ Tài chính căn cứ vào Tax Administration Law No. 38/2019/QH14 and Luật Đất đai số 31/2024/QH15 để ban hành các hướng dẫn chi tiết. Điều này đảm bảo tính thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật từ cấp Luật đến Thông tư hướng dẫn.
Ngoài ra, Thông tư 21/2026/TT-BTC còn dựa trên Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai. Việc bổ sung các căn cứ từ Nghị định số 230/2025/NĐ-CP cho thấy sự đồng bộ trong chính sách miễn giảm tiền thuê đất. Các kế toán viên cần đặc biệt lưu ý hệ thống văn bản dẫn chiếu này khi thực hiện giải trình thuế.
Sự thay đổi này nhằm mục tiêu tối ưu hóa quy trình quản lý, giảm thiểu phiền hà cho doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục tại cơ quan thuế địa phương.
Nội dung sửa đổi Điều 59 Thông tư 80/2021/TT-BTC theo Thông tư 21/2026/TT-BTC
Thông tư 21/2026/TT-BTC đã sửa đổi, bổ sung Điều 59 Thông tư 80/2021/TT-BTC theo hướng đơn giản hóa hồ sơ và rút ngắn thời gian xử lý miễn, giảm tiền thuê đất. Các quy định mới tập trung làm rõ thành phần hồ sơ, cơ quan xác nhận thiệt hại và điều kiện áp dụng cho từng trường hợp như thiên tai, tạm ngừng hoạt động hay sử dụng lao động đặc thù. Đây là cơ sở quan trọng giúp doanh nghiệp và hộ kinh doanh chủ động chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hạn chế sai sót và tối ưu quyền lợi thuế hợp pháp.
Hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất do thiên tai, hỏa hoạn
Theo quy định mới tại Thông tư 21/2026/TT-BTC, hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất cho đối tượng sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản đã được tinh gọn. Người nộp thuế cần chuẩn bị văn bản đề nghị mẫu 01/MGTH và biên bản xác định thiệt hại mẫu 02/MGTH. Đáng chú ý, biên bản này không còn yêu cầu xác nhận của đại diện chính quyền, giúp rút ngắn thời gian hoàn thiện hồ sơ.
Thông tư 21/2026/TT-BTC quy định cơ quan xác định thiệt hại là cơ quan tài chính hoặc các đơn vị giám định độc lập. Với thiệt hại hàng hóa, doanh nghiệp cần cung cấp chứng thư giám định và đơn vị giám định phải chịu trách nhiệm pháp lý. Đây là điểm mới cần lưu ý để hồ sơ được cơ quan thuế chấp nhận nhanh chóng.
Giảm tiền thuê đất khi tạm ngừng hoạt động sản xuất kinh doanh
Đối với các dự án tạm ngừng hoạt động để khắc phục hậu quả thiên tai, Thông tư 21/2026/TT-BTC yêu cầu văn bản xác nhận thời gian tạm ngừng. Văn bản này do cơ quan quản lý đầu tư hoặc UBND cấp tỉnh cấp dựa trên tình hình thực tế. Việc xác định rõ mốc thời gian tạm ngừng là cơ sở để cơ quan thuế tính mức giảm tiền thuê đất.
Kế toán cần đảm bảo bản sao Quyết định cho thuê đất hoặc Hợp đồng thuê đất luôn đính kèm bộ hồ sơ theo Thông tư 21/2026/TT-BTC. Chuẩn bị đầy đủ chứng từ ngay từ đầu giúp tránh tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Ưu đãi cho doanh nghiệp sử dụng lao động đặc thù
Thông tư 21/2026/TT-BTC quy định chi tiết hồ sơ cho đơn vị sử dụng lao động dân tộc thiểu số hoặc người khuyết tật. Doanh nghiệp cần văn bản thông tin về tỷ lệ lao động đặc thù và số lượng lao động bình quân theo Nghị định 230/2025/NĐ-CP. Đơn vị phải tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của các số liệu cung cấp.
Riêng lao động khuyết tật, Thông tư 21/2026/TT-BTC yêu cầu thêm văn bản xác nhận tỷ lệ theo Thông tư 18/2018/TT-BLĐTBXH. Đây là chính sách nhân văn khuyến khích doanh nghiệp tạo việc làm cho đối tượng yếu thế. MAN thường xuyên tư vấn khách hàng rà soát hồ sơ này để tối ưu hóa chi phí thuế hợp pháp.
Bảng tổng hợp hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất theo Thông tư 21/2026/TT-BTC
Dưới đây là bảng thống kê các thành phần hồ sơ quan trọng nhất doanh nghiệp cần chuẩn bị theo Thông tư 21/2026/TT-BTC:
| Loại hình đối tượng | Thành phần hồ sơ chủ chốt | Basis document |
| Sản xuất nông nghiệp bị thiên tai | Mẫu 01/MGTH, 02/MGTH, Chứng thư giám định | Thông tư 21/2026/TT-BTC |
| Tạm ngừng hoạt động do hỏa hoạn | Văn bản xác nhận của cơ quan đầu tư/UBND tỉnh | Thông tư 21/2026/TT-BTC |
| Sử dụng lao động dân tộc thiểu số | Báo cáo tỷ lệ lao động, Quyết định thuê đất | Thông tư 21/2026/TT-BTC |
| Sử dụng lao động người khuyết tật | Xác nhận tỷ lệ theo TT 18/2018/TT-BLĐTBXH | Thông tư 21/2026/TT-BTC |
| Khai thác dữ liệu quốc gia | Không phải nộp giấy tờ đã tích hợp dữ liệu | Thông tư 21/2026/TT-BTC |
Việc áp dụng Thông tư 21/2026/TT-BTC giúp các đơn vị tra cứu và chuẩn bị hồ sơ khoa học, chuyên nghiệp hơn.
Quy định về kinh phí ủy nhiệm thu thuế tại Thông tư 21/2026/TT-BTC
Thông tư 21/2026/TT-BTC sửa đổi khoản 2 Điều 82 về mức kinh phí ủy nhiệm thu thuế và lệ phí. Mức kinh phí này tính theo tỷ lệ % trên tổng số tiền thực thu vào Ngân sách Nhà nước. Cục trưởng Cục Thuế quyết định mức cụ thể cho từng địa bàn nhưng bình quân không vượt quá 6%.
Quy định tại Thông tư 21/2026/TT-BTC cho phép Cục Thuế linh hoạt điều hòa kinh phí giữa các địa phương khó khăn. Nội dung chi này được bố trí ngoài định mức chi quản lý hành chính thông thường. Đây là bước cải tiến giúp nâng cao hiệu quả thu thuế tại các khu vực phường, xã.
Cập nhật các mẫu tờ khai thuế TNDN mới nhất năm 2026
Thông tư 21/2026/TT-BTC đã cập nhật nhiều mẫu tờ khai corporate income tax nhằm tăng tính minh bạch và chuẩn hóa thông tin kê khai. Các biểu mẫu mới không chỉ bổ sung chỉ tiêu chi tiết mà còn làm rõ cách xác định doanh thu, chi phí và nghĩa vụ thuế trong từng trường hợp cụ thể. Việc nắm bắt kịp thời các thay đổi này sẽ giúp doanh nghiệp kê khai chính xác, hạn chế rủi ro sai sót và tuân thủ đúng quy định hiện hành.
Mẫu số 02/TNDN – Chuyển nhượng bất động sản từng lần
Thông tư 21/2026/TT-BTC thay thế mẫu tờ khai 02/TNDN áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Mẫu mới yêu cầu thông tin chi tiết về các bên và địa chỉ bất động sản cụ thể. Điều này giúp cơ quan quản lý dễ dàng kiểm soát luồng giao dịch và giá trị chuyển nhượng thực tế.
Bảng tính thuế mẫu 02/TNDN theo Thông tư 21/2026/TT-BTC bao gồm doanh thu và các loại chi phí như giá vốn, đền bù, cải tạo. Việc phân tách rõ chi phí đền bù giúp doanh nghiệp kê khai chính xác khoản giảm trừ hợp lệ. MAN khuyến nghị doanh nghiệp lưu trữ đầy đủ hóa đơn chứng từ cho các mục này.
Mẫu số 05/TNDN – Chuyển nhượng vốn doanh nghiệp nước ngoài
Đối với chuyển nhượng vốn doanh nghiệp nước ngoài, Thông tư 21/2026/TT-BTC cung cấp mẫu tờ khai 05/TNDN hoàn toàn mới. Tờ khai yêu cầu rõ quốc tịch và trụ sở chính của bên mua và bên bán. Chỉ tiêu miễn giảm thuế theo Hiệp định tránh đánh thuế hai lần được thiết kế rõ ràng cho người nộp thuế.
Sử dụng mẫu 05/TNDN theo Thông tư 21/2026/TT-BTC giúp minh bạch hóa doanh thu phát sinh tại Việt Nam của nhà đầu tư ngoại. Kế toán cần lưu ý ngày ký hợp đồng để xác định đúng kỳ tính thuế áp dụng. Điều này đảm bảo tuân thủ đúng quy định về thời gian kê khai.
Điều khoản chuyển tiếp và thi hành Thông tư 21/2026/TT-BTC
Thông tư 21/2026/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 17/03/2026. Trong giai đoạn chuyển tiếp, nếu địa phương chưa ban hành thủ tục mới, doanh nghiệp áp dụng hồ sơ theo Thông tư 80/2021/TT-BTC. Điều này đảm bảo tính liên tục, không làm gián đoạn quyền lợi của người nộp thuế.
Với hợp đồng chuyển nhượng vốn ký trước ngày Nghị định 320/2025/NĐ-CP có hiệu lực, doanh nghiệp vẫn dùng mẫu tờ khai cũ. Tuy nhiên, các phát sinh mới sau ngày 17/03/2026 phải tuân thủ nghiêm ngặt mẫu biểu của Thông tư 21/2026/TT-BTC. Nắm bắt chính xác thời điểm có hiệu lực giúp tránh rủi ro vi phạm thủ tục.
Conclude
Thông tư 21/2026/TT-BTC mở ra chương mới trong quản lý thuế và đất đai, hướng tới sự chuyên nghiệp và minh bạch. Việc áp dụng đúng quy định về hồ sơ miễn giảm và mẫu tờ khai mới là trách nhiệm của doanh nghiệp. Tuy nhiên, các yêu cầu kỹ thuật về chứng từ rất dễ gây sai sót nếu thiếu sự hỗ trợ chuyên môn.
MAN – Master Accountant Network tự hào cung cấp giải pháp toàn diện về audit, tax accounting and tax consulting services. Chúng tôi luôn cập nhật nhanh nhất các văn bản như Thông tư 21/2026/TT-BTC để hỗ trợ khách hàng tối ưu nghĩa vụ thuế. Nếu doanh nghiệp cần tax settlement or tax reporting chuẩn xác, hãy liên hệ MAN ngay hôm nay. Chúng tôi cam kết mang lại giá trị bền vững cho sự phát triển của bạn.
Service contact information at MAN – Master Accountant Network
- Address: No. 19A, Street 43, Tan Thuan Ward, Ho Chi Minh City
- Mobile/Zalo: 0903 963 163 – 0903 428 622
- Email: man@man.net.vn
Content production by: Mr. Le Hoang Tuyen – Founder & CEO MAN – Master Accountant Network, Vietnamese CPA Auditor with over 30 years of experience in Accounting, Auditing and Financial Consulting.
Những câu hỏi thường gặp về Thông tư 21/2026/TT-BTC
Không. Thông tư 21/2026/TT-BTC chỉ sửa đổi một số điều và bãi bỏ Điều 60 của Thông tư 80/2021/TT-BTC. Các quy định khác vẫn có hiệu lực thi hành bình thường.
Điểm đột phá là cắt giảm giấy tờ đã tích hợp trên Cơ sở dữ liệu quốc gia. Cơ quan thuế tự khai thác dữ liệu giúp người nộp thuế tiết kiệm thời gian và chi phí.
Doanh nghiệp thực hiện khai bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế. Việc dùng sai mẫu biểu của Thông tư 21/2026/TT-BTC có thể bị xử phạt hành chính về thủ tục. Thông tư 21/2026/TT-BTC có bãi bỏ hoàn toàn Thông tư 80/2021/TT-BTC không?
Hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất theo Thông tư 21/2026/TT-BTC có gì đột phá nhất?
Nếu doanh nghiệp khai sai mẫu 02/TNDN mới thì xử lý thế nào?
